2026年2月，美以联合打击伊朗，冲突外溢至阿联酋。经记者调查，网传“迪拜房价大跌50%”不属实，实际主流片区房价坚挺，但成交量下滑，投资者偏好由期房转向现房。同时，香港成为全球资本避险优选地，部分中东家族办公室已抵达香港。专家认为，地缘动荡下高净值客户资产配置逻辑转变，迪拜楼市将向成熟市场靠拢，后续走势取决于冲突持续时间。

每经记者｜舒冬妮  陈荣浩  郑雨航   每经编辑｜黄胜

近期，由于中东军事冲突外溢至阿联酋，迪拜核心区遭袭，使这一“中东安全避风港”的形象蒙尘。社交平台马上热议“迪拜楼市大调整、香港受益”，并伴有“迪拜房价腰斩”等传闻。

据Wind数据，迪拜房地产和建筑指数（DFMREI）自2月下旬以来明显下跌，近20日跌幅超过30%。

与此同时，香港作为全球资本避风港的优势进一步凸显。3月15日，香港财经事务及库务局局长许正宇公开表示，香港金融中心的稳定性稳固，证实已有部分中东家族办公室抵达香港，全球避险需求显著上升。

迪拜楼市现状如何？资本是否正在大规模转向香港？为澄清事实，《每日经济新闻》记者采访了多位迪拜房地产从业者、常驻人士及业内专家，还原市场真实情况。

网传“迪拜房价大跌50%”不属实

冲突爆发后，社交平台大量流传“迪拜房价大跌50%”“棕榈岛、哈利法塔等核心项目腰斩抛售”“中国投资客被套牢”等说法，部分自媒体更称“迪拜楼市一夜回到2020年前”。

记者多方求证发现，上述传闻严重夸大，迪拜主流片区房价并未出现大幅下跌，更无“腰斩”成交案例。

事实上，中国资本早已成为迪拜房地产市场的重要力量。过去多年，迪拜如同金碧辉煌的财富停泊地，吸引全球富豪在此配置资产。

公开资料显示，目前迪拜活跃着金月地产、明日世界等多家华人背景开发商，中建、中信等中资企业也深度参与当地地标项目建设与开发。

媒体报道，根据迪拜官方数据，2025年中国买家已进入迪拜房地产海外投资者前三，占比14%。在部分热门楼盘，中国人和华人占比甚至达到20%—30%。

“网上说迪拜房价大跌，完全夸张，那个‘房价大跌50%’的图是假的。”在迪拜深耕房地产行业十余年的孙强直言，目前迪拜房价无明显下跌趋势，生活秩序、治安及物资供应均正常，但战事确实打乱部分潜在投资者的置业计划。

他回忆，今年迪拜楼市开年走势良好，但2月28日战事爆发后影响显现。

孙强称，有中国客户2月27日刚抵迪拜，28日上午交完购房定金，下午得知战事即要求退款，多笔交易因此落空。

迪拜资深房产经纪人Able介绍，核心豪宅区如哈利法塔周边和棕榈岛，房价几乎未受冲击依然坚挺；而距离市中心约30分钟车程的偏远区域出现约5%的小幅回调，远未达到“腰斩”程度。

市场成交数据亦验证此态势。

据迪拜土地局（DLD）2月公布，2026年2月迪拜房产销售交易量约16,979套，同比增长5.1%；房产均价1740迪拉姆/平方英尺（约3.95万元/平方米），同比上涨12.2%。

但据阿联酋头部房产数据平台Property Monitor数据显示，过去一个月（2月16日—3月17日）迪拜公寓成交笔数为10,604笔，同比下降22.67%；平均价格为2,055,730阿联酋迪拉姆/套（约385.6万元人民币），同比下跌0.88%；每平方英尺平均价格1,949迪拉姆（约3.94万元/平方米），同比下滑3.53%。

例如，一套位于阿联酋拉斯海马约558平方英尺（51.84平方米）的单间公寓，售价约1,232,903迪拉姆（约231.27万元人民币），折合国内单价约4.46万元/平方米。

汤慧是迪拜土地局认证的四星级房产经纪。她告诉记者，冲突升级后三周内，成交量虽下滑，但价格无大幅下跌。她认为“迪拜房价腰斩”传言完全不实。

虽然价格未大幅下滑，但战争对其业务冲击明显。“我现在几乎处于失业状态。此前平均每天有5组客户询盘，每月最低成交3套，旺季可达10多套。但最近三周仅成交一套，很多同事也几无交易。”

她强调：“战争才三周，我不会亏一半去卖房。已出租的房产收益稳定不受影响。”

据她观察，目前90%的房产交易基本停滞，买家普遍持观望态度，但仍有少数长期看好迪拜市场的投资者积极捡漏。“上周就有一个老客户又买了一套价值几千万元的房产。”

投资者首选由期房转为现房

常驻迪拜16年的灯具生意人莉莉（化名）表示，迪拜房价依然坚挺，但买卖双方因战事陷入观望。

长期从事金融行业的陆女士透露，2025年底开始考察Damac Hills、JLT等核心片区，彼时房价处于高位，受冲突影响已暂缓所有置业计划。

她认为Jebel Ali、机场及迪拜国际金融中心（DIFC）等区域受袭风险较高，房产价值可能缩水，后续房价走势关键取决于冲突持续时间。

第一太平戴维斯大中华区事务负责人周麟称，此次地缘风波未动摇迪拜房市基本面。2025年迪拜房产交易总量超27万宗，交易额9,170亿迪拉姆，同比增长20%，2026年开局良好。

“市场变化还反映在置业偏好上，之前期房占比约60%—70%，冲突后骤变为现房占70%—80%。现房成为投资者首选。核心片区租售比依旧稳健，商务港毛租售比约7%，迪拜市中心达到7.2%—7.4%。市场无大规模抛售，仅约30%投资者因短期风险调整资产配置。”

部分观望买家静待时机。莉莉坦言：“成交量下滑明显，但未见房价下跌，我也期待有机会抄底，目前尚无降价迹象。”

汤慧表示，近年迪拜房产交易中位价约400万元/套，可购买80~200平方米房源，市中心及稍远地区均有选择。购买超过400万元房产可申请10年黄金签证，吸引大量国际投资者。

香港获官方证实部分中东家族办公室已抵达

与此同时，香港凭借长期稳定的金融环境、完善监管体系，依托中国内地市场，成为地缘局势动荡下全球资本避险首选。

3月15日，许正宇公开强调香港作为国际金融中心，稳定性、安全性及成熟度不断增强。

他提到，面对全球地缘政治不确定性，港府将全力保障金融市场顺畅运行，持续优化资产管理服务，向全球传递“香港是最理想资产管理平台”的信号，确保来港资本安心。同时证实，部分中东家族办公室已抵达香港，律师、银行等机构近期收到相关业务咨询。

为吸引全球家族办公室落户，香港持续优化政策支持。许正宇透露，财库局已拟向立法机构提交法案，扩大家族办公室和符合条件基金的税收优惠范围，涵盖贵金属、数字资产等领域。

2026年3月花旗银行报告指出，中东地缘不稳将持续推动避险资金流入香港。3月首周，中东资本单周净流入超3000亿港元；港股IPO中，中东主权基金基石认购占比由18%升至39.2%。资金与人才流入，或提升住宅及办公楼需求。

此外，记者发现近期港股IPO频现中东主权基金（如阿布扎比投资局ADIA、卡塔尔投资局QIA、科威特投资局KIA、穆巴达拉等）身影。今年以来，包括稀宇科技、精锋医疗、东鹏饮料等港股均有中东资本作为基石投资者参与认购，涉及AI、新能源、高端制造、消费、金融等领域。

以东鹏饮料为例，其基石投资者中出现卡塔尔投资局全资控股平台，卡塔尔投资局（QIA）通过Al-Rayyan Holding LLC领投，是最大基石投资方之一，出资1.5亿美元。

另如稀宇科技，2026年1月上市，由阿布扎比投资局（ADIA）以165港元/股认购306.5万股，合计约5.06亿港元。

全球投资者置业优先级变化？

汇生国际资本有限公司总裁黄立冲认为，短期内中东局势紧张确实推动部分避险资金提高对香港的配置权重，但非资本“整体搬家”，是“增量分流”。

“迪拜股市及市场情绪3月10日前后因冲突有望降温出现明显反弹，说明投资者核心关注战事持续时间，而非永久否定迪拜及中东资产。”

他补充，迪拜房地产基本面稳固，2025年创历史成交纪录。战争结束后，部分分流资金或回流。零所得税、高租售比等优势及长期发展潜力依旧存在。

不过，高净值客户的资产配置逻辑已经根本性转变。

黄立冲指出，过去投资者优先考虑低税环境追求税后收益最大化，是迪拜吸纳全球资本的核心优势。但在当前高不确定地缘环境下，富豪更看重风险调整后收益、资产流动性、确定性和家族传承治理的综合最优。资产能否顺畅交易、结算、融资与传承，已超越低税成为更优先考量。

周麟认为，危机前迪拜楼市全面火热，核心地段优质房源去化快，期房曾一度被追捧，存在跟风布局。危机后，全球买家更理性，置业重心聚焦核心地段、优质稀缺现房，市场将逐渐向香港、伦敦等成熟市场靠拢，核心与非核心区域价格分化愈发明显。

迪拜一线从业者及常驻人士观察也印证市场逻辑转变。

孙强坦言，冲突后客户量锐减超过一半，现成交多源于投资者捡漏，普遍持币观望，关注局势发展。“之前月销三五十套，现在几单成交就不错，客户置业意向强但多次询问局势，不敢轻易入手。”

已因战事停工回国的莉莉坦言，迪拜缺乏实体生产力，战乱彻底打破城市安定感，后续楼市走势难以预判。

“若冲突能在一两个月内平息，迪拜或可重塑‘中东避风港’地位，市场还有恢复可能；若战乱持续，回暖恐难实现。”她抱抄底心态，但设定明确预期——房价跌30%才入手，反映投资者谨慎态度。

封面图片来源：赵雯琪

责任编辑：陈琰 SN225

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